5月27日晚，傳說中的“上海房產新政”終于公布。

上海市住房城鄉建設管理委等四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），在調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持居住困難家庭改善居住條件等方面提出具體舉措，新政策于2024年5月28日起正式施行。

就在10天前，央行發布重磅樓市新政——降首付、降公積金貸款利率、取消房貸利率下限，從信貸政策角度激活購房需求。

上海新政施行當日，廣州市同步發布最新政策。和其他城市的政策相比，一線城市后政策并不是一步到位，而是逐步放寬，呈現出“小步快跑”的特征。

支持鼓勵非滬籍人士購房

上海樓市新政中，最引人關注的是與限購“放松”有關的內容。《通知》明確，非上海市戶籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿3年及以上，較原先規定的5年繳納時限縮短了2年；新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”。此外，“非滬籍單身人士購房范圍擴大至外環內二手住房”“取消離異購房合并計算住房套數規定”“二孩及以上的多子女家庭可再購買1套住房”等”政策，都被視為利好。

上海也是5·17央行房貸政策“三連發”后首個落地“降首付”政策的一線城市。首套房、第二套改善型住房的最低首付款比例從原先的30%、50%分別降至20%、35%；同時，購房者所購住房位于中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域的，最低首付款比例調整為30%。公積金方面，購買首套住房，個人公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整為80萬元，家庭公積金（含補充公積金）調整為160萬元；購買第二套改善型住房，個人公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整為65萬元，家庭公積金（含補充公積金）調整為130萬元。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次政策“松綁”重點支持非滬籍人才、非滬籍居民家庭、非滬籍單身人士三類人群的購房需求，目前住房自有率比較低的、購房需求更迫切的正是這三類人群。上述群體“上車”購房，將對推動上海二手房庫存去化、穩定二手房交易價格、促進二手房交易從而帶動新房交易起到極大作用。另外，降低首付比例和房貸利率下限既是對近期國家政策導向的積極響應，也是針對非滬籍人才數量較多的實際情況，加大政策優惠力度。

“滬飄”單身人士迅速下單

政策發布之后，市場又作何反應？5月27日，也就是政策出臺當日，上海市嘉定區龍湖青云闕售樓處的電話被“打爆”，問詢量較往日多出了3倍，部分置業顧問要同時面對10余位客戶的線上咨詢，甚至有此前已看房的意向客戶在明確“二套房首付比例調整為35%”后，迅速轉賬下定。

龍湖青云闕項目營銷負責人鈕先生向銀柿財經介紹，之前有一對想購置首套房的新婚夫婦，在得知首付比例下調至20%、貸款利率下降的雙重利好后，迅速趕往售樓處敲定了一套三居室。

新政同樣吸引了“滬飄”單身人士，蘇先生一直在上海工作，目前社保已繳納了3年，但礙于此前的限購政策，一直買不到心儀板塊的房子。在了解到新政策將社保繳納期限縮短的消息后，他在下班后馬上前往售樓處看房，并表達了想盡快在上海安家的意愿。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，此次上海的房地產新政立足房地產市場供求關系新變化、人民群眾對優質住房的新期待，同時充分結合近期國家調整優化住房信貸政策等精神，體現了上海因城施策、綜合施策導向；在統籌市場和保障、存量和增量，提升住房品質、促進職住平衡的同時，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。此次政策落地和實施，將更好引導市場預期和增強市場信心，也將進一步促進上海房地產市場平穩健康發展。

一線城市購房政策仍有放寬空間

近兩個月，成都、杭州、長沙、西安、蘇州等省會城市或準一線城市全面取消限購，每當有大城市為政策“解綁”，購房者和從業人員就越發關注北上廣深的動向。進入5月，作為國內房地產行業的風向標，北上廣深相繼出臺政策，或為原先的限購政策“松綁”，或調整優化信貸政策，引發市場熱議。

4月30日，北京優化調整住房限購政策，核心內容是在現有限購政策基礎上，對五環外增加1套購房指標（即，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍成年單身人士、在京擁有1套住房且連續5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭或單身人士，可在五環外新購買1套商品住房）。根據中原地產研究院統計數據，目前北京新建商品房住宅庫存超過8成在五環外，且多為改善型樓盤，二手房約70%房源也在五環外。

近半年來，北京在出臺樓市新政方面采用了“小步快跑”的策略，根據市場需求和樓盤熱度，已進行多輪調整優化，先后發布“執行‘認房不認貸’”“首套房首付30%”“公積金貸款額度上浮”“取消離異家庭購房限制”等政策，有針對性地釋放市場需求、緩解購房壓力。有機構監測數據顯示，新政發布以來，北京二手房成交量有明顯企穩跡象。部分專家表示，由于北京房地產市場整體平穩，政策調整節奏不會過快，不少購房者仍在觀望下一階段北京是否會“松綁”限購限貸相關政策。但截至目前，原有的限購條件仍未改變，對于本市戶籍、五年社保等要求未有變動。

事實上，此前上海也曾采用相同策略，先后“松綁”“認房不認貸”“放寬普宅認定標準”“下調首付比例和房貸LPR加點”等重點政策，但部分政策力度偏小，被認為是“擠牙膏”，對市場帶動作用不明顯。而此次新政發布一方面延續了政策調整整體寬松趨勢，同時也加大了力度、擴大了范圍。

深圳的做法是“因區域實策”，提出有兩個及以上未成年子女的深圳市戶籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內再購買1套住房；非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）在以上7區范圍內購買住房，社保、個稅繳交年限要求由3年調整為1年。

不難發現，三城均以定向疏解的方式，引導購房者向新房、二手房存量較大的區域拓展，這些區域外來人口集中、高端人才聚集，定向“松綁”既可幫助外來人口安居樂業，也可緩解存量區域“庫存去化”壓力。但大部分業內人士表示，政策解綁或將階段性推高成交量，但并不會致使樓盤漲價，而成交量的增長也將呈現穩步回暖態勢，市場突然“過熱”的情況較難出現。

緊跟上海之后有所動作的廣州，在新政中明確，居民家庭在購房所在區內無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認定；在購房所在區內符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數認定；在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。此外，首套房商業貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套房調整為不低于25%，取消利率下限。而該政策力度顯然較上述三城又邁進了一步。據悉，新政策落地前，廣州已有不少樓盤開始宣傳“首付15%起”。

截至目前，北上廣深在樓市政策調整優化上都表現出了極大的誠意，盡管尚未全面放開限購政策，與其他非一線城市仍存在較大差異，但這也為后續政策進一步放開留下余地。諸葛數據研究中心通過對比當前各地樓市政策來看，上海本次新政的松綁力度及涉及寬度均上升到了新高度。此外，不排除這似乎向市場傳遞了一定的信號，即接下來各地房地產政策的松綁或有強化趨勢。億翰智庫同樣認為，此輪政策不僅僅是為提振樓市，也是為長期高質量發展蓄力，發揮城市優勢搶“人口”，提振整個城市的活力，激發城市發展動能，緩解人口老齡化、少子化等壓力，未來不排除政策進一步放松的可能。