住建工作會議為2025年房地產(chǎn)發(fā)展方向定下基調(diào)。

12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開，系統(tǒng)總結(jié)2024年工作，部署進一步全面深化住房城鄉(xiāng)建設領域改革，明確2025年重點任務，奮力推進住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

本次會議明確了2025年全國住建工作的五項重點任務，分別為持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版和建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。其中，持續(xù)用力推進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)位居五大任務之首。

“住建部在北京召開的工作會議，為未來三年房地產(chǎn)發(fā)展確定了方向。”浙商證券地產(chǎn)分析師楊凡告訴記者，2025年為達到“止跌回穩(wěn)”的目標，現(xiàn)階段政策有望繼續(xù)寬松，尤其是與財政政策相關(guān)的措施，力度可能會加大。

2025年房地產(chǎn)怎么干？

此次會議明確，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

分析人士指出，該表述深入落實了此前中央經(jīng)濟工作會議精神，也是2025年房地產(chǎn)工作的首要任務和最關(guān)鍵任務。

“止跌回穩(wěn)工作依然排在第一位，2025年將是止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，而前期部署的政策能否落地，是接下來的重點。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。

據(jù)悉，住建部此次會議對于做好止跌回穩(wěn)落實了兩項重要抓手，即主要從需求端和供給端兩個層面進行。

在需求端，本次會議強調(diào)要把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位。首先是大力支持剛性和改善性住房需求，以及有效發(fā)揮住房公積金支持作用。

“預計核心城市限制性政策有望進一步優(yōu)化，北上深繼續(xù)放松限購政策；降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費等均具備空間。”中指院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，預計公積金政策仍將是2025年各地促進需求釋放的重要施政方向，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預期。

同時，城中村改造貨幣化安置，要在2024年的基礎上再次擴大。本次會議指出，加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模。

“預計2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，隨著各項配套政策跟進落實，貨幣化安置城中村改造或在2025年新房銷售中發(fā)揮實質(zhì)性帶動作用，將是促進新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。近期部分城市已經(jīng)通過城中村改造專項借款、房票安置結(jié)合的方式，較好實現(xiàn)了新房銷售去化。”陳文靜稱。

在供給端，本次會議繼續(xù)強調(diào)商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，重點提及要增加保障房供給。會議指出2024年建設籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計172萬套（間），完成了全年計劃目標。

圍繞改善型供給，陳文靜認為還有以下幾個側(cè)重點：第一，落實專項債收購存量閑置土地政策，繼續(xù)完善相關(guān)配套政策，加速推動土地“去庫存”，改善市場供求關(guān)系及企業(yè)資金狀況；第二，完善存量商品房收儲政策，在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權(quán)；第三，多措并舉盤活商辦用房，存量商辦用房轉(zhuǎn)為租賃房或是重要方向。

增加“好房子”供給

“在供求關(guān)系重大變化的情況下，舊模式難以為繼，真正實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，需要轉(zhuǎn)向新模式。”李宇嘉稱。

此次次會議明確了推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的五個方面，具體包括：一是加快發(fā)展保障性住房，增加改善性住房特別是好房子供給；二是建立“人房地錢”要素聯(lián)動機制；三是有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預售資金監(jiān)管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度；五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管。

其中，“好房子”建設也是全國住建工作五大重點任務之一，明確要“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子”，在打造“中國建造”升級版重點任務中，強調(diào)更大范圍推廣智能建造、綠色建造、裝配式建筑，這些也是推動“好房子”建設的發(fā)力點。

根據(jù)中指院監(jiān)測，目前全國已有多地在新供應地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計容規(guī)則，引導和鼓勵房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提升購房者居住體驗，當前不少城市已經(jīng)出現(xiàn)多個得房率超100%的新房項目。

“預計后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策，為好房子供給提供支持，本次會議也強調(diào)支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，各項支持政策或?qū)⒏M落地。而好房子不斷放量，也會進一步引導改善性住房需求釋放，促進市場修復。”陳文靜稱。

李宇嘉表示，未來在落地過程中，各地在土地出讓政策、金融政策、規(guī)劃報建等方面加大扶持。

關(guān)于現(xiàn)房銷售，分析人士認為，從表述來看，未來應該是預售和現(xiàn)售并存的時期，開發(fā)商既可以選擇預售也可以選擇現(xiàn)售。

“預計未來在供地階段就要規(guī)劃現(xiàn)售商品房，但目前來看，這個難度有點大，主要原因是銷售下滑，房企資金鏈緊張。因此，下一步政策應該會加大現(xiàn)售商品房在供地、規(guī)劃、報建、金融等方面的扶持力度。”李宇嘉稱。

整體來看，本次會議明確了2025年全國住建工作的重點任務，其中持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是重中之重。

從市場變化上看，本次會議指出房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化，10-11月“房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭”，另根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，12月以來（12.1-12.22），重點30城新房成交面積環(huán)比、同比增長均超10%，重點20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長。

廣發(fā)證券分析師郭鎮(zhèn)表示，中央政策明確表明“止跌回穩(wěn)”與“穩(wěn)住股市樓市”預期，政策能動性提高，貨幣發(fā)力疊加強預期管理，25年中國房地產(chǎn)市場大概率將會走出預期持續(xù)惡化的“負循環(huán)”。