眾所周知，青島嶗山區(qū)有三寶:
1.山海資源稀缺
300年前，云嶼處士胡嶧陽(yáng)有云——千難萬(wàn)難，不離嶗山；
2.財(cái)政收入突出
2023年，青島嶗山區(qū)一般公共預(yù)算收入達(dá)到220.4億，一般公共預(yù)算收入/GDP比值達(dá)到19%，實(shí)屬難得。
3.豪宅遍地
嶗山豪宅真不少，前海一線(xiàn)不必多講，張村河的高品質(zhì)住宅也是層出不窮。
因此，這一切讓青島嶗山區(qū)聚集了城市頂尖客群。
但各個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商資金情況不均衡，價(jià)格下沉也體現(xiàn)在個(gè)別項(xiàng)目上，諸如南方羊城來(lái)的某個(gè)開(kāi)發(fā)商。
但這種項(xiàng)目咱們是不敢推的，還是以保價(jià)保質(zhì)的樓盤(pán)為高凈值和中產(chǎn)客群的首選。
為啥？高定盤(pán)降價(jià)，如果引起降標(biāo)減配，那就是“損盤(pán)”。
“損盤(pán)”有三損：
Part1 損害老業(yè)主利益
2023年4月，某開(kāi)發(fā)商在嶗山合作拿地取得地王，地價(jià)2萬(wàn)多一平，堪稱(chēng)猛士。
項(xiàng)目不臨青銀高速，北面臨近合肥路，其他還真沒(méi)什么不利因素。
但是，項(xiàng)目從2023年至今（2024年5月27日），網(wǎng)上房地產(chǎn)已售套數(shù)僅51套。
該項(xiàng)目一共569套，也就是說(shuō)目前只去化掉10%的庫(kù)存。
一邊是開(kāi)發(fā)貸的利息，一邊是9/10的庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商無(wú)奈只能選擇降價(jià)！
降價(jià)從兩方面“雙管齊下”：
1.直接降價(jià)：
原價(jià)3.895萬(wàn)/㎡（均指建面）的141.64㎡的套三產(chǎn)品，如今3.6萬(wàn)/㎡，還額外送車(chē)位；
原價(jià)4.0257萬(wàn)/㎡的159.37㎡的套四產(chǎn)品，如今3.7萬(wàn)/㎡，也是額外送車(chē)位。
如果車(chē)位按照20萬(wàn)一個(gè)，那么降價(jià)幅度相當(dāng)于60~70萬(wàn)。
敢問(wèn)，青島年收入超過(guò)50萬(wàn)收入的群體，有多少人？
2.提高分銷(xiāo)成本
開(kāi)發(fā)商用超出同區(qū)內(nèi)2~3倍的高額傭金吸引分銷(xiāo)幫著推房，提升到訪(fǎng)量。
但可惜的是，項(xiàng)目從2023年9月到現(xiàn)在大約過(guò)去9個(gè)多月，多數(shù)意向客戶(hù)的電話(huà)信息早就都在開(kāi)發(fā)商系統(tǒng)里了。
絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的土地是買(mǎi)的，而且多有高額開(kāi)發(fā)貸利息。土地放一天，利息就多一天。
新房售價(jià)≈地價(jià)+建安成本+費(fèi)用（稅費(fèi)、財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等）+利潤(rùn)等
目前，項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)降下來(lái)了，而地價(jià)是固定的，還有開(kāi)發(fā)貸利息，分銷(xiāo)費(fèi)用也提升了，那利潤(rùn)和建安成本呢？
從開(kāi)發(fā)成本角度講，如果降價(jià)不能急速推動(dòng)去化的話(huà)，必然要傷害項(xiàng)目利潤(rùn)。
做慈善都并非犧牲所有利潤(rùn)，何況開(kāi)發(fā)商是蓋房賺錢(qián)呢。
那建安成本呢，老業(yè)主可想而知：
大家不僅賠了那么多積蓄，還要忍受交付品質(zhì)或許低于預(yù)期的房子。
難道不是成了“大冤種”嗎？
Part2 損害新業(yè)主利益
剛需和首改盤(pán)，滿(mǎn)足的是買(mǎi)房人的剛性需求。
不影響居住的情況下，適當(dāng)降價(jià)而降標(biāo)減配，這些意向客戶(hù)或可接受，但內(nèi)心對(duì)交付品質(zhì)的預(yù)期早已降低。
但是，這一套在“高定盤(pán)”并不適用。
“高定盤(pán)”顧名思義：樓盤(pán)定位高，投入成本高，售價(jià)高，兌現(xiàn)品質(zhì)高的幾率大。
像嶗山區(qū)高定盤(pán)的意向新客戶(hù)，他們買(mǎi)這些樓盤(pán)，能圖便宜去選擇可能降標(biāo)減配的房子嗎？
毫無(wú)疑問(wèn)，高預(yù)算客戶(hù)圖便宜買(mǎi)高端盤(pán)，顯然不可能。
誰(shuí)都想花少錢(qián)買(mǎi)好房，但青島改善客群卻很難實(shí)現(xiàn)。
畢竟，開(kāi)發(fā)商的成本和利潤(rùn)都要兼顧。
剛才胡Sir談到開(kāi)發(fā)商降價(jià)或會(huì)成為成本下調(diào)的重要誘因，那成本下調(diào)會(huì)體現(xiàn)在哪兒呢？
成本下調(diào)，必然涉及景觀、建材、立面、車(chē)庫(kù)及室內(nèi)精裝修等成本。
張村河這一樓盤(pán)還修建了城市更新的市政公園，利好了海逸公館的鄰居們，也花了項(xiàng)目一些成本。
像全國(guó)性開(kāi)發(fā)商在青島的項(xiàng)目，多數(shù)是套總部的產(chǎn)品體系的模板，標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)設(shè)計(jì)和施工的。
青島張村河這個(gè)盤(pán)，還用了唐忠漢等知名建筑設(shè)計(jì)師，堅(jiān)持自己所謂高定。
但是，高定項(xiàng)目前期看設(shè)計(jì)，中期看兌現(xiàn)，后期看服務(wù)。