上海宣布徹底松綁樓市，深圳、廣州火速跟進(jìn)，把今年的樓市松綁推上高潮。至此，能松綁的城市，基本都已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)了。

 

對(duì)于今年房地產(chǎn)政策的近乎“V型”的轉(zhuǎn)折，社會(huì)反應(yīng)是有點(diǎn)割裂的：

官媒報(bào)道的是，新政公布后，市民看房熱情高漲，成交量明顯好轉(zhuǎn)；

社交媒體的氛圍是，降首付只意味著背負(fù)更大的債務(wù)、降利率改變不了“買不起”的問(wèn)題；

銀行看到的是，迎來(lái)的不是大量新增房貸業(yè)務(wù)，而是提前還貸的大軍。

在兩三年前，雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯見(jiàn)頂，而且下行趨勢(shì)明顯，但至少那時(shí)候大家的買房意愿還是比較強(qiáng)的，買得起房的人也比現(xiàn)在多得多。按正常的逆周期調(diào)節(jié)思路，樓市在兩三年前松綁的成效是最好的，政策成本也比現(xiàn)在低得多。所以為什么到了普通人都買不起房、不愿買房的今年，才下決心要松綁樓市？

對(duì)此，現(xiàn)在有那么幾個(gè)主流觀點(diǎn)，但普遍經(jīng)不起推敲。也不知道是主觀的臆測(cè)，還是有意的誤導(dǎo)？

1、新政是來(lái)找“接盤俠”的

從上個(gè)月某專家說(shuō)的“還有1.8億農(nóng)民工沒(méi)買房”，到現(xiàn)在的“首付比例降至歷史新低”，兩者聯(lián)系起來(lái)，確實(shí)有點(diǎn)讓人不寒而栗。

已經(jīng)買房的人，經(jīng)歷過(guò)限購(gòu)、經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，這些存量房他們是買不下手的。還沒(méi)買房的農(nóng)民工和年輕牛馬們，確實(shí)是“接盤”的理想對(duì)象。

但就如前面提到的，真要他們接盤，兩三年前他們對(duì)買房還有意愿、對(duì)未來(lái)收入還有憧憬的時(shí)候是最好的機(jī)會(huì)，何必等到今年呢？

股市的小主力都知道，找“接盤俠”的最佳時(shí)機(jī)，要么是暴漲后的第一波回調(diào)，要么是暴漲過(guò)程中的一次開(kāi)閘；而決不是久跌到散戶失去信心之后。

股市小主力都懂的常識(shí)，樓市大主力能不懂嗎？

2、這是給富人抄底樓市的機(jī)會(huì)

既然普通人買不起、不愿買，那讓富人“抄底”的邏輯，似乎就合情合理。

雖然房地產(chǎn)再次牛市的希望是看不到了，但跌到低于合理價(jià)值，“抄底”就有利可圖。好比股市雖然長(zhǎng)年3000點(diǎn)，但跌到2600的時(shí)候、散戶都沒(méi)錢買的時(shí)候，“抄底”的利潤(rùn)空間還是很不錯(cuò)的。

 

說(shuō)到合理價(jià)值，參考成熟經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房子的合理價(jià)值體現(xiàn)在租售比上，而合理的租售比并不是一個(gè)固定的比例。同屬極低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，房子的租售比與該國(guó)的國(guó)債收益率對(duì)標(biāo)。

由于房產(chǎn)的流動(dòng)性偏低，所以扣除維護(hù)成本后的合理租售比，要略高于國(guó)債收益率。

即使以2023年的房?jī)r(jià)水平計(jì)算，我國(guó)一線城市的租售比也只有1.3~1.5%。而國(guó)債收益率即使經(jīng)歷了一波狠狠的下行，也還有2.2%以上的水平，比租售比高一大截。

 

富人的知識(shí)面和理智都不是普通人可比的，他們很清楚房?jī)r(jià)還沒(méi)跌到所謂的合理價(jià)值，更別說(shuō)低于合理價(jià)值的抄底空間。所以他們更愿意選擇國(guó)債，去年以來(lái)的國(guó)債投資熱潮就是這么來(lái)的，硬生生把國(guó)債收益率給干下去了一個(gè)小臺(tái)階。

3、“去地產(chǎn)化”失敗，經(jīng)濟(jì)還得靠房地產(chǎn)撐起

年前的時(shí)候，券商提出了一個(gè)新詞“去地產(chǎn)化”，并用數(shù)據(jù)證實(shí)了過(guò)去兩年我國(guó)“去地產(chǎn)化”取得了成功，經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)持續(xù)下滑的背景下，維持正常的增長(zhǎng)。

樓市新政出來(lái)后，不少人嘲諷券商被打臉，認(rèn)為樓市的V型松綁代表“去地產(chǎn)化”的失敗，經(jīng)濟(jì)還得靠房地產(chǎn)撐起。

這種邏輯有一定道理，但缺乏數(shù)據(jù)支撐。而且真這么想的話，格局就小了。

前面講到“接盤”的問(wèn)題，既然不指望普通人接盤，也不是給富人接盤，其實(shí)就只剩下一種可能：自己接盤。

房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)巨大，為什么以往自己不做呢？一方面是賣地已經(jīng)能輕松吃到利潤(rùn)中的一大塊；另一方面是擴(kuò)張過(guò)程中，高杠桿帶來(lái)的巨大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，自己是當(dāng)裁判的，紅牌當(dāng)然不會(huì)自己來(lái)吃。

現(xiàn)在賣地已經(jīng)沒(méi)什么空間了，擴(kuò)張過(guò)程的債務(wù)問(wèn)題也已經(jīng)爆掉，這時(shí)候下場(chǎng)承包，無(wú)論利益最大化還是民意基礎(chǔ)，都堪稱完美時(shí)機(jī)。

撇開(kāi)收儲(chǔ)過(guò)程中可能出現(xiàn)的利益輸送，收儲(chǔ)的價(jià)格普遍是市場(chǎng)價(jià)的腰斬再腰斬，換句話說(shuō)，租售比就是翻倍再翻倍，完爆國(guó)債收益率。